sábado, 18 de noviembre de 2006

Accesibilidad de la vivienda

Para discutir sobre la accesibilidad de la vivienda lo primero es ponerse de acuerdo en los conceptos. Podemos empezar por analizar como de asequibles son las viviendas (affordable en el término inglés), es decir, observar cual es su coste en relación a nuestros salarios. Los datos que proporciona el INE, representados en el siguiente gráfico muestran el esfuerzo medio necesario para pagar una vivienda (media) desde 1991 (NOTA: no he encontrado los datos de 2001 y 2002 y he interpolado unos valores arbitrarios para dar continuidad a la curva. El dato de 2006 corresponde al tercer trimestre). Entre 1999 y 2006, el esfuerzo necesario para comprar una vivienda ha pasado de 4,5 a 7,1 años de salario. Podemos decir que las viviendas son, aproximadamente, un 60% más inasequibles en 2006 que en 1999.

Sin embargo, se venden muchas más casas hoy que en 1999. En la práctica, a pesar de que las viviendas son más inasequibles, ha mejorado la accesibilidad de la vivienda. Obviamente, ello se debe a que la gran mayoría de las compras de vivienda principal se realizan mediante financiación externa. Todo parece indicar que el cumplimiento del artículo 47 de la constitución ha mejorado ostensiblemente en este periodo. Esta mejoría en el cumplimiento es achacable a dos factores principales, de los que el segundo es el más importante:



1) por parte del estado en este periodo aumentaron las rebajas fiscales para la compra de primera vivienda
2) Las condiciones de crédito han mejorado ostensiblemente en este periodo: el tipo de interés de referencia se redujo a niveles históricos, la cobertura de la financiación se amplió (en algunos casos a más del 100% del valor de la vivienda), y se han alargado los plazos de financiación.

Una forma más sofisticada de analizar la accesibilidad de la vivienda consiste en analizar el esfuerzo neto (incluyendo los descuentos fiscales) necesario para pagar una hipoteca. En este caso, el gráfico es de Asprima, y aunque se refiere sólo a la Comunidad de Madrid, merece la pena analizarlo (Las líneas roja y verde las he añadido yo).
A pesar de lo sofisticado, vemos como este gráfico tiene una curva muy similar al primero. Especialmente a partir de 1996-1997 (que alguien me corrija, pero creo que fue en esos años cuando se cambiaron las condiciones fiscales de compra). Parece que las rebajas fiscales explicarían las diferencias de accesibilidad en 1991-91 entre este gráfico y el anterior. Con todo, el gráfico muestra que, desde 1999, las cuota hipotecaria de un piso de 100m2 en Madrid no ha hecho más que aumentar y la vivienda es por tanto más inasequible. El gráfico muestra la hipotética evolución de la cuota sin tener en cuenta el alargamiento del plazo de amortización que se ha visto en el último periodo ni la ampliación de la cobertura. El alargamiento del plazo de amortización resultaría en una disminución de la pendiente. Por ejemplo, si desde el año 2001 hubiera aumentado en 5 años el periodo promedio de financiación en forma constante, la curva de accesibilidad se parecería más a la línea roja que he pintado en el gráfico. Mejora la accesibilidad aunque los pagos se difieren otros 5 años. Respecto a la ampliación de la cobertura, el efecto en la curva sería contrario: aumentar la cuota. Si suponemos un aumento constante de cobertura hasta el 90% y del plazo en 5 años entre 2001 y 2005 tendríamos la línea verde de pendiente similar a la curva original. Por tanto, la combinación de una mayor cobertura y mayor plazo de amortización, en promedio, quizás no afectan mucho a la curva de accesibilidad de la cuota hipotecaria. Sin embargo, la mayor cobertura, en toda lógica, resulta en un mayor un número de hipotecas en concordancia con la evolución observada (sobre este tema habrá otra entrada).

Resumiendo, entre 1991 y 2007 la vivienda resulta un 60% más inasequible en términos reales pero la cuota hipotecaria está en niveles muy similares debido a las ayudas fiscales, a los bajos tipos de interés de la zona euro, y a que diferimos los pagos. Aunque la accesibilidad a la vivienda ha aumentado en este tiempo y ello se traduce en un notable aumento de las transacciones, los riesgos financieros que es necesario asumir son más altos. Todas las facilidades que han mejorado la accesibilidad se han trasladado al precio final de la vivienda, ese bien con el que no se debería especular.



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