Chiste inmobiliario

Una encuesta (se supone que reciente) de Funcas sobre 1509 ciudadanos, según publica El País (25-Noviembre, pg 82) dice: "los ciudadanos esperan que los pisos se revaloricen un 23,4% anual en la próxima década" Sobran los comentarios. Según este artículo, la renta per capita española ha pasado de ser el 94% de la media de la UE en 1990 al 98,8% en 2005 (NOTA: año en que se incorporaron nuevos países de Europa del Este. Según escriben en El País, el Gobierno cree que España podría "desbancar" a Alemania o Francia en seis años. ¿A ladrillazos? No se si es para reir o para llorar

"La compra de una vivienda nos cuesta ya nueve años de sueldo"

A través de El País nos llega un informe de FUNCAS sobre la accesibilidad de la vivienda. El titular lo dice todo. El precio de la vivienda alcanza ya nueve meses de salario. Esto es un término medio. Habrá regiones o barrios en los que la vivienda supere los doce años de salario medio y otras donde la vivienda no pase de tres años de salrio medio. Pero claro... los salarios tampoco son iguales en Madrid o en Cáceres por poner dos ejemplos contrapuestos separados por unos escasos centenares de kilómetros. Sin embargo, en FUNCAS se muestran optimistas: Sólo para este año se demandarán 425.000 pisos de primera residencia, 79.000 más de segunda residencia y 93.000 más de turismo residencial. Con otros destinos se alcanzarían algo más de los 700.000 pisos demandados, lo que no originaría un gran stock ante la estimación de construir 800.000 pisos este año (resaltado añadido). En fín, si las previsiones de Funcas son ciertas tendríamos un excedente de 100.000 viviendas de las 800.000 iniciadas en 2005. En mi opinión, 425.000 primeras viviendas ya me parecen muchas, conociendo los análisis de demanda del M.d V. (350.000 siendo optimistas) y, sobre todo, teniendo en cuenta el coste creciente del precio y de la financiación. Las previsiones de segundas residencias y turismo residencial probablemente se ajusten más a la realidad y se puede suponer que asumen la reducción de casi un 20% de la demanda de turismo residencial. Lo más asombroso es que estiman una demanda de unas 103.000 viviendas "para otros destinos" que a mí se me escapan: ¿inversión/especulación? ¿Es razonable esperar una acumulación de 100.000 viviendas anuales sin usos específicos aparte de un "stock" similar de viviendas en venta? ¿Es esta desmedida construcción una inversión de futuro para el país (sobre todo teniendo en cuenta el esfuerzo financiero de las familias a pesar de las ayudas fiscales)? ¿Se pueden presentar estos datos sin mostrar atisbo de escándalo? Cito otra vez el artículo: Además, el esfuerzo que una familia con un solo salario en casa tiene que hacer para adquirir un piso de 90 metros cuadrados es del 45% de su renta disponible, frente a menos del 30% de una familia media (1,45 salarios por hogar). La renta disponible de los españoles está disminuyendo considerablemente. Si los salarios no acompañan, el consumo se resentirá a no ser que sigamos tirando del crédito y alcancemos tasas de ahorro negativas como en EEUU. Todo puede ser. Como más del 90% de las hipotecas son a tipo variable el riesgo crediticio está ahora en manos de las familias. Yo no esperaría que el Banco Central Europeo se ande con miramientos a la hora de subir los tipos si la masa de crédito (la M3) sigue aumentando como hasta ahora. ¡Suerte para todos los que se lanzan a la hipoteca!

Accesibilidad de la vivienda en el Reino Unido

Hace dos entradas, analizando la accesibilidad de la vivienda en España, con los datos del INE y del Banco de España se vió que la vivienda en España ha alcanzado un precio medio de 7,1 años de salario medio. Recientemente la BBC publicó un artículo en el que proporciona una tabla similar para el R.U. que nos permite comparar la situación entre ambos países: En el periodo de 30 años que abarca el estudio, la vivienda ha pasado de costar unas 3 veces el salario medio a costar 6,1 veces el salario medio anual. Desde 1995, y especialmente a partir del año 2000 el precio de la vivienda se ha separado de los salarios a velocidad creciente. Sin embargo, el precio relativo de la vivienda en R.U. aún no alcanza la cifra de 7,1 años de salario alcanzado en España en 2006. En el periodo analizado sólo se apreció un descenso real del coste de la vivienda entre 1990-1995. ¿Hasta donde puede llegar esta tendencia? Quizás no mucho más lejos. El Banco de Inglaterra pidió recientemente a los bancos un informe sobre los efectos que podría tener un descenso de los precios de la vivienda en sus cuentas (The Times). No serán los primeros ni los últimos en creer que esta situación no es para siempre.

Nuevas oportunidades para hipotecarse

Terra informa de que el Europarlamento está estudiando la posibilidad de crear un mercado de eurohipotecas en el que se podría acceder a entidades europeas para solicitar una hipoteca. La justificación de un mercado hipotecario comunitario radica, según el Parlamento, en que el mercado del crédito hipotecario debe ser accesible a un número mayor de prestatarios potenciales, incluidos los que presentan un perfil de crédito bajo o deficiente, los trabajadores con contratos de duración determinada y los compradores de primera vivienda. Desconozco si en la UE hay entidades especializadas en hipotecas para trabajadores en esta situación y, en su caso, que tal funcionan. Lo cierto es que en el entorno de la zona euro no debería ser muy difícil crear esa eurohipoteca. En cualquier caso, la mayoría de las hipotecas españolas se financian en la zona euro gracias a las titulizaciones inmobiliarias. ¿Que impacto tendría el desarrollo de un mercado de eurohipotecas?

Accesibilidad de la vivienda

Para discutir sobre la accesibilidad de la vivienda lo primero es ponerse de acuerdo en los conceptos. Podemos empezar por analizar como de asequibles son las viviendas (affordable en el término inglés), es decir, observar cual es su coste en relación a nuestros salarios. Los datos que proporciona el INE, representados en el siguiente gráfico muestran el esfuerzo medio necesario para pagar una vivienda (media) desde 1991 (NOTA: no he encontrado los datos de 2001 y 2002 y he interpolado unos valores arbitrarios para dar continuidad a la curva. El dato de 2006 corresponde al tercer trimestre). Entre 1999 y 2006, el esfuerzo necesario para comprar una vivienda ha pasado de 4,5 a 7,1 años de salario. Podemos decir que las viviendas son, aproximadamente, un 60% más inasequibles en 2006 que en 1999. Sin embargo, se venden muchas más casas hoy que en 1999. En la práctica, a pesar de que las viviendas son más inasequibles, ha mejorado la accesibilidad de la vivienda. Obviamente, ello se debe a que la gran mayoría de las compras de vivienda principal se realizan mediante financiación externa. Todo parece indicar que el cumplimiento del artículo 47 de la constitución ha mejorado ostensiblemente en este periodo. Esta mejoría en el cumplimiento es achacable a dos factores principales, de los que el segundo es el más importante:

1) por parte del estado en este periodo aumentaron las rebajas fiscales para la compra de primera vivienda 2) Las condiciones de crédito han mejorado ostensiblemente en este periodo: el tipo de interés de referencia se redujo a niveles históricos, la cobertura de la financiación se amplió (en algunos casos a más del 100% del valor de la vivienda), y se han alargado los plazos de financiación. Una forma más sofisticada de analizar la accesibilidad de la vivienda consiste en analizar el esfuerzo neto (incluyendo los descuentos fiscales) necesario para pagar una hipoteca. En este caso, el gráfico es de Asprima, y aunque se refiere sólo a la Comunidad de Madrid, merece la pena analizarlo (Las líneas roja y verde las he añadido yo). A pesar de lo sofisticado, vemos como este gráfico tiene una curva muy similar al primero. Especialmente a partir de 1996-1997 (que alguien me corrija, pero creo que fue en esos años cuando se cambiaron las condiciones fiscales de compra). Parece que las rebajas fiscales explicarían las diferencias de accesibilidad en 1991-91 entre este gráfico y el anterior. Con todo, el gráfico muestra que, desde 1999, las cuota hipotecaria de un piso de 100m2 en Madrid no ha hecho más que aumentar y la vivienda es por tanto más inasequible. El gráfico muestra la hipotética evolución de la cuota sin tener en cuenta el alargamiento del plazo de amortización que se ha visto en el último periodo ni la ampliación de la cobertura. El alargamiento del plazo de amortización resultaría en una disminución de la pendiente. Por ejemplo, si desde el año 2001 hubiera aumentado en 5 años el periodo promedio de financiación en forma constante, la curva de accesibilidad se parecería más a la línea roja que he pintado en el gráfico. Mejora la accesibilidad aunque los pagos se difieren otros 5 años. Respecto a la ampliación de la cobertura, el efecto en la curva sería contrario: aumentar la cuota. Si suponemos un aumento constante de cobertura hasta el 90% y del plazo en 5 años entre 2001 y 2005 tendríamos la línea verde de pendiente similar a la curva original. Por tanto, la combinación de una mayor cobertura y mayor plazo de amortización, en promedio, quizás no afectan mucho a la curva de accesibilidad de la cuota hipotecaria. Sin embargo, la mayor cobertura, en toda lógica, resulta en un mayor un número de hipotecas en concordancia con la evolución observada (sobre este tema habrá otra entrada). Resumiendo, entre 1991 y 2007 la vivienda resulta un 60% más inasequible en términos reales pero la cuota hipotecaria está en niveles muy similares debido a las ayudas fiscales, a los bajos tipos de interés de la zona euro, y a que diferimos los pagos. Aunque la accesibilidad a la vivienda ha aumentado en este tiempo y ello se traduce en un notable aumento de las transacciones, los riesgos financieros que es necesario asumir son más altos. Todas las facilidades que han mejorado la accesibilidad se han trasladado al precio final de la vivienda, ese bien con el que no se debería especular.

El precio del suelo

El precio del suelo es el principal determinante del precio final de la vivienda y puede suponer entre el 50-75% del precio de la vivienda dependiendo de la zona. El precio del suelo depende principalmente de la edificabilidad (m2 edificables por m2 de suelo), y del precio esperable del m2 edificado. La especulación inmobiliaria comienza con el suelo y las expectativas de viviendas que se pueden construir en cada parcela que se estipulan en las recalificaciones.

Por tanto, la evolución del precio y del número de transacciones de suelo pueden ser indicadores de los movimientos futuros en el precio de vivienda. El Ministerio de Vivienda proporciona ambos datos desde el primer trimestre de 2004.

La web del M de V proporciona datos de precio del suelo que se representan el la siguiente gráfica que muestra que entre el primer trimestre de 2004 y el último de 2005 el precio del suelo creció aproximadamente un 28%, pero durante el año 2006 el precio se ha estabilizado e incluso ha descendido. Esto puede ser un indicio, para mí esperanzador, de lo que pasará con los precios de la vivienda en los próximos años.

Respecto a las transacciones, los datos del M. de V. muestran un notable descenso a partir del máximo del segundo trimestre de 2005 (6 en el gráfico). Esto puede indicar que el número de promotores que tiene interés en nueva construcción está disminuyendo. Quizás perciben dificultades en el mercado.

Tanto las transacciones como la evolución de los precios de suelo sugieren un posible freno en la construcción y en los precios de la vivienda en un futuro próximo.

A modo de presentación

La constitución española, en su artículo 47, estipula:

Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación.
La comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos.

Sin embargo, es evidente que el suelo es un bien especulativo, y que las instituciones competentes participan -muchas veces con gusto- en un mercado que ha visto, en los últimos años, una explosión de actividad y de precios sin precedentes. El acceso a la vivienda es relativamente más costoso hoy que en 1978, a pesar de que no hay carestía de vivienda, y de la estabilidad económica de la que goza España tras su entrada en la UE y en el euro.

Este blog pretende analizar la situación actual del mercado inmobiliario, en España, y sus perspectivas con un ojo en la economía y otro en otros mercados inmobiliarios relevantes.

saludos,

Marai